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左拾遗(从八品上)
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购房合同中争取和保护买方利益的条款(ZT)
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. _/ N" s4 X/ K; [& I* z----CONDITION 和 WAIVER8 V, P0 M; y% n, S# @, H9 p' e
通常 CONDITION 和WAIVER是在房屋买卖过程中为了保护买方利益而采取的两种手段。, i) S- l- {" @- ~
- o9 l% y3 h$ j" \1 T5 @4 u: s当经过房地产经纪精心挑选,周密安排,提供了真诚完善的服务后,作为购房者的您往往能看中称心如意的房屋,会向卖方提出购房要求,签署一份购房合同,俗称下“OFFER”。一些首次购房者此时喜欢在价格上与卖方讨价还价,殊不知这里房屋买卖的降价空间有限,一些洋人认死理,怎么也不肯降价。您也就别以为这里的房价也是“头戴三尺帽”,准备拦腰砍一刀。在这种情况下,您的优秀称职的房地产经纪会为您着想,通过CONDITION和WAIVER 等手段最大限度地争取和保护您的利益,并促成交易。3 { ?. I' U+ f& J1 b/ c3 x
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CONDITION是指在购房合同生效以前所必须具备或附加的一些条件,包括申请房屋贷款成功,房屋检验合格,购房者旧有的房屋卖出,卖方提供勘测图(SURVEY)、STATUS CERTIFICATE,更换屋顶、地毯、家用器具,修补房屋损毁构件,重铺路面,留下窗帘、灯具及一些家用电器和家俱等等。当条件不能达到或卖方不同意所提条件,合同便不成立,买方的押金将如数退还。3 m' x- g. x& {. E D! P0 s$ ]
0 l7 g1 N9 ]' r+ e- v4 u* M经过多年房地产市场交易的经验积累,针对各种情况的CONDITION,房地产界都有了许多格式和内容相对固定的CONDITION 条文,但严格意义上说,CONDITION 分为CONDITION PRECEDENT 和CONDITION SUBSQUENT 两种。
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在CONDITION PRECEDENT 中,买方会明确说明,该OFFER是基於某一条件满足而生效。除非在某一特定的时间前,买方书面通知到卖方该条件已满足,否则,该OFFER便告无效,押金如数退还买方。
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5 \; q0 w' z" ~8 i: v& t作为保护买方利益的条款,买方有权选择书面通知卖方在一定的情况下放弃(WAIVE)该条件。- P& C8 {; x4 K7 F2 _' \, b
$ K: s# s2 ~& Y+ T1 }在CONDITION SUBSEQUENT 中,买方会明确提出,在某一条件不能满足时,买方会终止该合约。买方会在某一特定的时间前,书面通知卖方这一条件不能满足,此时合约无效,押金如数退还买方。
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# h: k0 ?: \3 x1 G如果卖方没有收到该书面通知,卖方会认为买方放弃了该条件,合同生效并具约束力,不管实际上该条件满足与否。
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* V7 v: G0 S6 J6 l( ~3 m' `简单地说,前者在一定的情况下,买方会出具弃权书(WAIVER)给卖方;而后者在任何情况下都无须出具弃权书给卖方。; \( ]- p9 `1 Q" J2 |
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买方放弃条件,是因为出现一些新的情况,会使得该条件无必要或会成为合约成交的障碍。比如说,您买“649”突然中了大奖,那就毋需再申请房屋贷款啦。另外,当您的经纪人发觉有几个买家都下“OFFER”,争同一间房屋,而您又非常希望成交时,他会劝说您放弃某些条件以吸引卖方,增强竞争力,而不是一味地哄抬价格,从而最大限度地为您争取利益。! Q& l; N& c, |7 _3 d
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有时CONDITION条款会非常复杂,但您用不着全部精通,明白以上内容就足以与您的经纪人沟通好,具体事项您的经纪人会为您办理妥当。您呀,就准备好银子,等着“CLOSING DAY”的到来,尽享乔迁之喜吧!还有,别忘了打电话给我,您会多收到一个人的贺喜。 |
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