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新年刚过接到一位客户的电话，咨询一栋30年楼龄的公寓。这位朋友希望在这一栋公寓楼里购买一套投资房。我列举了目前在售的7套公寓之后，这位投资者说“这些叫价太贵而且里面的状况非常差。去年有一套公寓，虽然售价远远高于这7套，可是里面的状况非常好。”我解释道“这栋楼平均售价30万左右，去年最高售价35万-即是刚才所讲状况极好的那一套。那一套在去年上半年以破产房挂牌，状况极差，历经3个月才以25万售出。经过2个月的装修，在下半年以35万售出。”这位朋友马上接话“这样的房子我也能做。仅仅两个月，就能赚5，6万。再有这样的房子，一定马上告诉我。”我对他说“当时我带过五个不同的客人都看过这个房子，而且都告诉他们这个房子非常适合投资。但是没有人下手。最终还是被一个波兰人买走，装修了。”这位朋友很激动“下次一定告诉我，我肯定可以立刻出手的。”我就跟他回顾了目前的七套在售房，其中叫价最低的27万，也是银行拍卖房，而且我认为价位也很合适。这位朋友非常犹豫“这么破的房子也要卖27万？去年波兰人仅仅25万就买到了。我在这个价位上买就不值得了。”我对他说“这半年来，还有房价上涨因素，所以才会比去年贵一些。另外，去年的那一套赚5，6万，那么这一套即使买得贵一些，投入成本高一些，也可以赚3，4万呢。”“不行，不行，我还是没法下决心买它。”于是，这个话题就搁置于此了。 类似的谈话每年都要进行无数次。能够看出房产投资者内心的纠结。不投资吧，怕失去大好的赚钱机会；投资吧，又害怕一脚踏空损失惨重；最好有毫无风险的投资机会，投入不高，收获多多，而且不操心，不费事！但是这样的好事情是永远不会落在自己头上的。 做了近十年的地产经纪，也投资过十几套的房产，我完全能够理解绝大部分投资者的心理。但是这些心理活动，恰恰是阻碍投资行为的绊脚石。经过十几年的房产投资经验，目前我更倾向于用分析数字来帮助解决投资问题。 平心而论，大多伦多地区这十几年，二十年的房市，基本上都是高歌猛进，其间有几次市场调整,但很快有进入上升状态。十几年前的房产投资者如果坚持到现在，绝大部分都会有一倍到三倍以上的投资回报。举例说明，当年如果以5万首付购得25万的独立屋，目前至少房屋价值75万，扣除贷款额20万及首付5万元，至少可以获得50万的房产增值回报，回报率达到10倍的投资额。这样的增长幅度应该是大多伦多地区的一般水平，绝对不是最高的。这就是吸引众多房产投资者的原始动力。 然而任何的投资都是有风险的。房产投资的风险何在？我的体会风险大多集中在以下几个方面。 一，投资房产不增值。这样的事例在过去的十几年中非常少见，但是也是实际发生的。据我所知大多伦多地区有个别地区房价不涨反跌。十几年前价值十三，四万，目前仅售十二，三万。当然，投资在此的朋友完全可以调整投资地区来控制自己的损失。更多的损失是投资期太短造成的。数据分析表明如果房产投资期在三年以上，大部分投资者都会获得不错的收益。 二，出租效果差。一些朋友发现自己购买的投资房不好出租或是租金太低，不能够负担投资房的费用。这样的错误能够在购房的时候避免。获得租房市场的数据，分析自己的承受能力之后，再决定是否购买房产。对于已经购买这样房产的朋友也可以通过调整投资房，或继续持有这套投资房至三，五年之后，房屋租金有可能会逐渐上涨，从而达到以房养房的目的。 三，资金不足。有朋友没有留够预备费用，一旦需要紧急支出便面临捉襟见肘的问题。例如，待租时间超过预计，缺乏房屋修缮资金或是需要紧急更换电器设备的时候无法及时处理，资金链断裂，导致严重后果。对于这类问题，投资朋友一定要量力而行，投入资金时，要保留充分的备用金。 四，意外事件。没有人能够准确预测未来，一些比较重大的意外发生，会影响人们的生活。对于房产投资来说，可能无法顾及当时的市场状况，迫于压力，急于出售自己的房产。如果是比较冷门的地区，投资者的房价即使一降再降，也不容易脱手，经常导致亏损。基于此类问题，我个人建议投资者尽量在房市比较热的地区购买投资房，相对比较容易出手，即使有紧急事件发生，也有比较强的抗风险能力。 如果房产投资的朋友已经有足够的心理准备，有相应的抗风险措施，那么就已经具备了投资基础。目前大多伦多地区的房地产市场情况对于房产投资者最关键的，一定是行动起来。时间是投资者的生命线，早一天投资，早一天获益。 周末免费集体看房讲座预告：
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资深地产经纪 刘兵 -- Toronto Top
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狗仔卡
发表于 2015-1-14 09:27
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