近日，杭州住保房管局官网上的一则消息引发行业内外热议，有观点甚至认为，这是要“革中介的命”。
▲图/杭州市住房保障和房产管理局官网
8月18日，杭州住保房管局旗下的“二手房交易监管服务平台”正式上线“个人自主挂牌房源”的功能。
这意味着，房主可以在这个政府部门搭建的平台上，自行挂牌自家房源，直接跟潜在买家进行沟通，彻底打破了过去买卖房子要通过中介的销售模式。
或受此消息影响，8月19日晚间，国内中介龙头贝壳股价跌幅达到14.86%，目前总市值202.57亿美元。从2003年开始，贝壳就筹划楼盘字典、自建真房源系统，这部分已经称得上是贝壳的核心资产。
对于这一消息，不少“痛恨”中介的网民拍手称赞，在他们看来，二手房市场交易具有公共属性，算得上房地产行业的基础设施和公共产品，但是现在二手房市场的信息披露不真实、不规范，交易成本高、交易效率低，权益保护不得当，部分中介还在法律边缘游走，助长了投机风气等等，政府“补位”，是个好事。
到底官方交易平台的房主直销功能好在哪里？能做什么不能做什么？政府部门这次的动作，真是为了取代中介公司？
文 | 丹华 《财经国家周刊》记者 罗静颖 实习生
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上政府官网，做二手房交易
先来看看杭州的政府部门网站是怎么操作的。
根据平台信息，如果你要卖房，首先登录“杭州市二手房交易监管服务平台”，进行个人用户实名注册，就可以使用“个人自主挂牌”功能，只要在线填写房屋客体信息、房屋权属状况及权利人基本信息，就可以完成房源自主挂牌。
▲图/杭州市住房保障和房产管理局官网
如果你想买房，进入“杭州市二手房交易监管服务平台”后，也进行个人实名注册，就可以在“挂牌房源公示”栏内查询个人自主挂牌房源和委托经纪挂牌房源，按照个人的实际需求，可以筛选价格、面积、户型、城区等条件，快速锁定心仪的房源。
▲图/杭州市住房保障和房产管理局官网提供了个人自主挂牌入口。
选定房源之后，你还可以预览到房源的所在小区建筑面积、规划用途、挂牌时间等等，以及所在楼层（低楼层/高楼层）、房源照片或者户型图，以及房主的联系电话，同时还能看到该房源在其他挂牌机构的价格。
杭州市房产市场综合管理服务中心房产市场科科长胡萍莉告诉记者，目前只是房源信息发布，接下来还会有个人求购的信息发布。
▲图/杭州市住房保障和房产管理局官网对挂牌房源的介绍
为了杜绝信息外泄，平台不仅引导买卖双方按照房源核验挂牌的规范流程开展交易，还设置了用户身份智能分类功能，比如个人自主挂牌房源信息仅向个人实名认证用户开放，经纪人员就无法查看，防止发生骚扰。
更关键的是，若撮合成交，平台不收一分费用，按照杭州当前四五百万整体房价水平计算的话，可以省掉七八万元的中介费。
诸葛找房数据研究中心相关专家认为，“个人自主挂牌房源”功能的上线，一方面，为个人买卖房源提供了平台，一定程度上降低了对中介的依赖度，或也有效促进交易更快达成，同时上架房源需通过核验，官方平台具有较高的可信度，提高了房源的真实性；另一方面，省去如中介公司等第三方费用的支出，有利于降低成本，一定程度上或也有利于促进房价平稳。
从这两天各方面的观点来看，对于这个举动，市场普遍是认同的。“个人自主挂牌房源”功能，打破了传统依赖中介机构的房屋销售模式，改善了二手房交易过程中买卖双方和中介机构房源信息不对称的弊端，为群众“手拉手”自主交易提供了房源信息发布、购买房源信息搜索、自主交易信息撮合等更便捷安全的新渠道。
而政府的深度介入和信用背书，构建了更为公平合理的二手房交易市场运行体系，这无疑是大多数人喜闻乐见的事，有助于房地产市场的持续平稳健康发展。
2
深圳也曾上架类似系统
其实不仅杭州，深圳近期也有类似的举措出台，也同样引发了市场的热烈关注。
6月24日，细心群众在深圳市房地产信息平台的“便民服务”一栏，就发现上架一个叫做“二手房交易系统”的模块，其功能主要有三项： 找中介买房、找中介卖房以及自助卖房。
▲图/深圳市房地产信息平台官网短暂上线“二手房交易系统”。
在买房的选项里，买方可填写购房需求、发起委托选择中介机构，可选的中介机构有近2000家，而在卖房选项里，卖方可以选择找中介或自助卖房，通过填写房屋产权校验、房屋状况说明书、选择中介、填写卖房信息来完成交易。
不过，上线数小时后，深圳的这个交易系统就下线了。目前，平台上已经无法看到相应的服务入口。
▲ 图/深圳市房地产信息平台官网最新服务页面，已无二手房交易系统入口。
“这个系统应该称为新版的网签系统，目前仅在测试阶段。”深圳市房地产中介协会相关人士接受媒体采访时说，系统的目标在于严控业主的挂牌价，让二手房交易更加透明以及协助监管中介市场乱象。
尽管至今还未正式上线，不过在不少行业人士看来，这类平台将彻底解决二手房市场的信息不对称问题。 因为全维度的房源信息要在政府部门的平台备案，中介和买卖双方等交易主体信息也要备案，以后再想利用或制造“信息差”赚取不义之财，就行不通了。
实际上，这两年，市场上房地产中介的平台创新有很多，最典型的就是以贝壳和易居房友为代表的平台化模式，但是由政府部门牵头形成的平台也在不断成熟。
比如早在2017年12月，深圳市和腾讯公司就曾联合推出过一个新型智慧租赁平台；2020年5月，河南永城成立了永城房产信息中心，这也是一个以政府为主导的房地产中介平台。
“这可能对中介公司来说有点难以接受。”一位业内人士对《财经国家周刊》记者表示， 这个趋势意味着政府信用背书正在取代中介背书。
从这次看，杭州和深圳的政策有异曲同工之妙，难道政府真的要实行“降维打击”，亲自下场做二手房交易？
杭州的消息出来后，热议种种。有观点认为，自古中介就有它存在的理由，他们是市场交易双方的撮合剂，房产买卖是低频交易，专业性强，并不是政府擅长的事情，可以考虑将中介佣金调得更合理一些，从而实现多赢。
也有人为之拍案叫好，称“两头吃”“专挣信息差价”的中介终于被取代了，建议全国推广。也还有人担忧，大量的中介倒下，会不会带来失业，给社会增添不安定因素，等等。
▲图/微博网友热议杭州的官方二手房交易平台。
3
政府为什么要“入局”二手房交易？
统计显示，当前全国二手房交易中，有大约85%的交易是由中介机构完成的，房主和购房者自主交易的比例相对不高（不超过15%），也因为没有平台支持，交易风险也比较大。
本次杭州在全国率先搭建直售平台，的确具有创新意义，能够提高直接交易的市场比例，客观上说，对于中介机构是具有一定的挑战的，传统的中介包揽全部交易的模式会发生改变。
那政府为什么要来做这个事情呢？一个普遍认同的观点是，这是因为近年来，二手房市场出现了一系列乱象，搞虚假信息、高估价多贷款、小区“抱团”涨价、中介炒家结成“攻守同盟”等事件层出不穷，一二手房价格的倒挂，又倒逼新房抢购和集体涨价的行为，助长社会打新和投机炒作的风气。
▲图/微博、微信群内联合抬价炒房行为
目前，我国房地产行业的基础设施较为缺乏，特别是二手房交易的“真房源”问题、房源信息展示标准化的问题，一直得不到有效的解决，交易双方和中介各自应该发挥的作用、承担的责任，二手房定价是否合理合法合规等等，都缺乏有效的地方政府监管。
二手房市场与其他市场不同，它具有一定的公共属性，相关房源和买卖信息是行业的基础设施和公共产品。这个市场交给中介来做并无不妥，但中介都是利润导向，政府的房管政策在中介执行的过程中，很可能会走偏，最终利益受损的，还是买房卖房的老百姓。
“当市场有空子可钻，而且获益非常诱人，就怪不得大中介也参与其中，根本问题还在于行业缺乏健康运行的基础设施。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析说。
在这个背景下，就不难理解杭州的二手房交易系统，跟深圳的系统在逻辑上是一致的，出发点是相同的，就是政府在主动调节市场失灵的部分，在发挥有形的手“补位”的作用。
从之前深圳和现在杭州的平台功能来看，政府的交易服务平台至少能够提供几方面的信息：一是房源核验和房源的全面信息展示，这是货真价实的便民服务；二就可以消除假房源，通过政府的背书让房源信息更加真实，通过全面的信息展示和标准化，让整个房源后续交易更加顺畅。
当然，除了房源信息以外，政府平台服务还包括个人信息真实性的核验，这更可以消除买家的一些担忧，减免一些房源问题上的法律纠纷。
4
中介会被彻底取代吗？
未来，是不是所有房产交易都会转移到政府网站进行呢？
答案当然也是否定的。
“我们此举的主要目的是便民，为个人房主卖房提供一个全新的售卖渠道。房主可以把房源挂在我们平台上的同时，也挂到中介那里，提高成交的机会。”胡萍莉表示。
过去，我国的二手房交易几乎完全由中介代理完成，在房源、赎楼、资金监管、按揭，甚至网签和过户等各个方面，都是中介指导下完成，部分品牌中介同时也发挥信用背书的作用。
而本次杭州官方网站功能的更新，仍然都是信息发布和信息获取的功能，并不会完全替代中介的市场角色，但一定程度上会促使中介行业提升服务，有利于净化二手房市场环境，进而推动落实“房住不炒”。
“如果涉及到按揭贷款、产权调查等专业服务，目前来看还是无法绕开中介。”胡萍莉坦言，如果是买卖双方谈好了房价，且产权清晰、无贷款需求的，通过“房东直卖”模式，确实可以省下一笔中介费。买卖双方可直接前往不动产登记中心办理网签过户手续，非常方便，如果交易流程复杂，建议还是通过专业的中介公司。
在交易过程中如何确保交易资金安全？胡萍莉表示，目前平台尚未设立资金监管账户，也就是说主要基于买卖双方的信任，下一步将会考虑设立资金监管账户，解决买卖双方的后顾之忧。
“绝对不会取代中介的。中介掌握的信息不仅多，而且多维度。”李宇嘉说，如果买一个房子，这个房子有没有抵押，有没有二押，产证是否清晰，是否共同所有，是否被冻结，是否一房两卖，是否满足过户需求，城市是否双限，买家可能都不清楚，还是需要一个中间方来协调沟通，中介的角色并不是官方平台所能轻易替代的。
客观来说，房地产市场微观交易千差万别，政府不会有意愿，也没办法越俎代庖彻底地取代市场中介。未来，房产中介可以和政府平台形成有效分工，政府负责房源的真房源和标准化信息展示等内容，充分发挥对公共服务事项的管理核心作用，其他应该市场化的部分，则可以继续交给市场主体完成。
同时不少行业人士认为，也要注意，在政府直销系统启用的过程中，也需要“求同存异、谋划长远、因势利导”，应该将龙头中介的合理诉求和基本利益反映进来，更好地整合现有资源，让市场认识到，建立新的系统，有利于规避行业乱象，提高行业的集中度，让规范运营、追求长期价值的大公司脱颖而出。
▲图/8月19日，贝壳股价出现下跌。
“关键就是，中介机构一定要认识到自己所存在的各种乱象问题，如果中介做不好的话，目前的市场乱象持续，那么政府可能会增加更多的模块功能。”李宇嘉说。
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狗仔卡
发表于 2021-8-26 21:38
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